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私は大阪府知事認可の不動産会社を20年経営しています。同時に、2010年から2013年に東南アジア3カ国でコンドミニアムを買い、全部売って撤退した元・海外不動産投資家です。数千万円を投資詐欺で騙された当事者として、10年以上、海外不動産の被害相談も受けてきました。

売る側でも評論家でもなく、自分の金で買って損を出した人間として書きます。

結論：普通の日本人に海外不動産投資は必要ない

先に結論です。日本に住み、日本で働き、日本円で収入を得て、話せる言語は日本語だけ。この条件に当てはまる人に海外不動産投資は必要ありません。

トラブルが起きたとき自分では何もできないからです。現地に飛んで弁護士やエージェント（代理人）を雇い、現地の言葉で戦えますか。日本の法律は適用されず、警察や消費者庁に相談しても解決せず、裁判でも基本的に勝てません。

海外不動産投資は全く儲からないどころか損をする可能性の方が極めて高い：この柱の総論。管理トラブルの実例。

業者任せ・業者依存の海外不動産投資は止めておいた方がいい。リスクが余りにも高すぎる。：業者依存という構造そのものが危険。

私が東南アジア3カ国で買って損切りするまでの全記録

私はフィリピン・タイ・インドネシアに1ベッドルームタイプのコンドミニアム（分譲マンション）を保有していました。狙いは完成前に買って転売するか、賃貸で高い利回りを得ること。結果は全て見当違いです。工期は予定通り進まず、ディベロッパー（開発業者）が倒産し、手抜き工事が発覚しては工事が止まる。完成後も入居者が付かず、現地に行けないので業者にやりたい放題やられました。

転機はタイの物件が完成した時です。業者からは「利回りは年13％程度、ローン返済分は賃料から充当できる」と聞いていました。蓋を開ければ賃貸稼働はほぼゼロ。毎月多額の持ち出しで、買い手もおらず資産価値もほぼゼロ。購入から管理までその業者に依存していたので、自分では何もできませんでした。

最終的にインドネシアとタイは為替差益でほぼトントン、フィリピンは売却損の大赤字。それでも損切りして良かったと思っています。同じ物件を買った仲間には、いまも買い手ゼロ・借り手ゼロのまま赤字を垂れ流している人がいます。

海外不動産投資について思うこと：買って売るまでの顛末の原典。

海外不動産投資で「将来この近隣に◯◯ができる」というセールストークに注意：私が実際に言われた言葉と、その後。

日本人向けの海外不動産が割高になる仕組み

日本人向けに販売されている時点で、その物件は現地価格より相当高いと考えてください。現地で400万円の物件が、日本人向けだと600万円から800万円という世界です。差額の大半は販売業者と紹介ブローカーの懐に入ります。私も割高は織り込み済みのつもりでしたが、甘かったのです。

もうひとつ危ないのがプレビルド、完成前に契約して代金を分割で払う方式です。完成するか分からないものに先に金を入れる。私の失敗はほぼ全部この構造から生まれています。

東南アジア不動産投資の利回りが10％なら日本でやった方がいい：良い物件でも表面利回り10％の現実。

儲からない6つの理由

• 工期：遅れ、中止、頓挫が当たり前に起こる
• 賃貸稼働率：想定利回りの半分以下。ひどい案件は入居率1％台
• 出口：買い手がいない。実質無価値のまま保有し続ける
• 管理の丸投げ：家賃を送金しない、架空の修繕費を請求する、賃貸中を空室と言う
• 為替：物件がうまくいっても円高で利益は消える
• トラブル時に何もできない：人脈も言語もなければ見守るだけ

海外不動産投資案件のトラブルや詐欺被害が非常に多く発生しています：横領、工期遅延、業者トンズラの実例。

フィリピン、タイ、カンボジア、ミャンマーの私募投資案件や不動産案件が次々と破綻している：案件が同時多発で破綻した記録。

詐欺と「詐欺ではないが全損する案件」の境界線

1. 現物のコンドミニアム：建物は実在するので詐欺とは言い切れません。ただし価値のない不動産を高値で売りつけられる点は、日本の原野商法と同じ構図。終わり方は「売れない、貸せない、赤字だけが残る」です。

2. ランドバンキング（土地の小口投資）：「数年後に開発されて数倍になる」と区画を小口で買わせるもの。予定通り償還された話を私は一度も聞きません。終わり方は全損か、運営元と連絡が取れなくなるかです。

3. 不動産ファンド・権利型（1口◯万円）：物件も権利も自分の名義ではないので、破綻したら何も残りません。配当遅延、償還不履行、連絡不通の順で終わります。

詐欺だと立証できるかと、お金が戻るかは別問題です。詐欺でなくても全損する。

競馬予想ソフトや東南アジアランドバンキングは詐欺だと認識しよう：ランドバンキングを即断すべき理由。

海外私募投資案件や東南アジア不動産に投資しまくっていた友人の末路・・：10案件中9件が破綻した友人の記録。

勧誘トークの危険信号12

私が言われ、被害相談でも繰り返し聞いた言葉です。ひとつでも当てはまればサインをしないでください。

この言葉が出たら立ち止まる12のサイン

1. 「将来この近隣に高速道路（空港・工場）ができる予定です」

2. 「3年で3倍」「5年で5倍以上」と年数と倍率をセットで言う

3. 「本当は私が全部買い取りたいくらいだ」

4. 「完成後は日本人が大挙して入居します」

5. 「利回り年13％、返済は賃料から充当できます」と収支を断定する

6. 「買取保証がついているので安心です」

7. 「現地の政財界に太いパイプがある」と写真で見せてくる

8. 大手企業と業務提携しているかのように話す

9. 案件の中身ではなく、勧誘者の経歴や地位を信用材料にさせる

10. 海外の長期積立（25年プランなど）を抱き合わせで勧めてくる

11. 主催が合同会社や個人ブローカー、FPで国内の実績がない

12. 契約書が紙1枚しかない、原文を見せない、持ち帰らせない

特に2番。数年で数倍になる話を、わざわざ不特定多数に配る人はいません。

東南アジア不動産投資セミナーで○年で○倍になると勧誘しているペテン師に注意：この煽り文句が失敗する理由。

この人が私を騙すわけがないという都合の良い解釈が詐欺被害を生む：肩書きで判断してはいけない理由。

国・案件別の実例集

タイのコンドミニアム：「儲かる」と豪語された案件が入居率1％台に。

カンボジアのランドバンキング：紹介者を信じて全損した友人の話。

バングラデシュの土地投資：契約寸前で止めた方の体験談。

フィリピンの権利型案件：1口100万円の権利型など。

米国デトロイトの不動産：利回り20〜30％と煽られた案件の末路。

フィリピンの高金利定期預金／東南アジアの高金利預金・仮想通貨案件：不動産と同じルートで来る案件群。

ノアコインへの注意喚起／その数年後の価格：国名を借りて信用を作る手口と結末。

悪徳FP・紹介者の見分け方

被害相談で必ず出てくる典型が、海外不動産とオフショア（海外）の長期積立を抱き合わせで勧められたというパターンです。誰にでも25年の支払いを勧めるのは悪徳紹介者の典型で、期間が長いほど報酬が増えるから。勧誘主体が合同会社や個人ブローカー、FPだけなら見送ってよいと考えています。

バングラデシュ不動産投資を勧誘する悪徳FPに気を付けろ！：不動産と25年積立の抱き合わせ。

合同会社を名乗る詐欺師やFPに騙される被害者：「本を出しているFPだから信用した」の顛末。

【注意喚起】FPによる危険な金融商品・投資案件の紹介：FPが勧めがちな危険商品と選ぶ基準。

ロイヤルロンドン（RL360）・インベスターズトラストの悪徳紹介者に騙されるな！被害の実態と見分け方完全ガイド【2026年版】：抱き合わせで来る海外積立側の解説。

被害者ヅラして投資詐欺の責任を取ろうとしない紹介者を許すな！：破綻後に紹介者が言う台詞。

買ってしまった人・被害に遭った人が今すべきこと

まず、契約書を最初から最後まで読み直してください。英語でも中国語でも、行政書士や翻訳家に依頼してでも読む価値があります。契約書に書かれていることが全てです。相談者には契約書を読んでいない方も、契約書が無い方もいました。

次に、日本の窓口の限界を知ること。舞台が海外である以上、警察や消費者庁、弁護士に相談しても解決に至らないのがほとんどです。

それでも、できることはあります。私は数千万円の詐欺被害に遭いましたが、独自の回収の進め方で一部を取り戻しました。ポイントは案件が完全に破綻する前に動くこと。配当が遅れ始めた、紹介者の返信が遅くなった。その段階が最後のチャンスで、表沙汰になってからでは資金は残っていません。そして紹介者を「同じ被害者」だと思わないこと。彼らはあなたの投資で報酬を得ているのですから。

詐欺案件被害に遭った際に取るべき行動とJACKのこれまでの回収率：破綻直後に何をすべきか。

投資詐欺案件から投資資金を回収するのは困難を極めるがやり方次第では可能：回収の可否を分ける条件と動く時期。

私募投資詐欺案件の首謀者から被害金を取り戻すお手伝いをしました：実際に回収できた事例。

それでも海外に資産を置きたい人へ

私が否定しているのは、言葉も人脈も現地情報も無いまま、業者に完全依存して海外の不動産を買うことです。私がいまやっているのは日本国内の不動産投資。契約書を読め、トラブルでも自分で動けます。外貨で持ちたいだけなら、香港の金融機関で販売されている分配型の債券やファンドのほうが堅実だと考えています。

検討してよい人の条件です。

• 現地の言葉か、契約書を読める語学力がある
• 現地に信頼できる友人や法律家がいる
• 最終的にその国に住んでもいいと思えるほど知っている
• その物件が無価値になっても生活に影響がない
• 現金で買える。プレビルドに頼らない

ひとつでも欠けるなら日本でやってください。ただし「国内なら安全」ではありません。代表格が新築ワンルームマンション投資です。

不動産投資セミナーを全国で開催し多くの被害者を出している上場企業と講師：国内セミナーで起きていること。

新築ワンルームマンションを買ったばっかりに不動産業者から喰い物にされた悲しき被害者：1800万円が築5年で600万円になった実話。

まとめ：判断を一人で抱えないこと

• 普通の日本人に海外不動産は必要ない
• 日本人向けは割高で、利益の大半は業者と紹介者に落ちる
• 詐欺でなくても全損する。工期・稼働・出口・管理・為替で詰む
• 危険信号は勧誘トークに必ず出る。その場で決めない
• 買ってしまったら、破綻する前に動く

詐欺被害に遭った人がほぼ全員で口にするのは「あの人が騙すとは思わなかった」です。私も同じでした。最低限のマネーリテラシーと詳しい投資仲間がいれば、被害に遭う確率は大きく下げられます。迷ったときに聞ける相手を持っておいてください。

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