「不動産投資はやめとけ」と検索して、ここにたどり着いたのだと思います。

私は大阪府知事の認可を受けた不動産会社を20年経営しています。宅地建物取引業の免許があるので、その気になれば投資用の新築ワンルームマンションを売れます。それでも売りません。買った人が損をする商品だからです。

これまで100人以上を契約の寸前で止めてきました。正しい数字を順番に見せるだけで、ほとんどの方が自分で手を引きます。買ってしまった方からの相談も数え切れないほど受けました。売るに売れない、電話が鳴り止まない、家族に言えない。その現場を見てきた立場から書きます。

この記事は、10年以上書いてきた国内不動産の記事をまとめた入口です。

結論｜やめとけなのは「営業されて買う不動産」

私は不動産投資そのものを否定していません。関西で中古ワンルームを複数戸買って売ってきましたし、いまは大阪府内の古い戸建てを現金で買って貸しています。

やめておくべきなのは、営業されて買う不動産です。電話、セミナー、ポイントサイト、知人からの紹介。向こうから来た話は、売る側の報酬のために用意されています。この一点で被害の大半は防げます。

筆頭はフルローンの新築ワンルーム｜買った瞬間に3割減る

やめとけの筆頭は、フルローン（頭金なしの全額借入）で買う新築や築浅の区分ワンルームです。理由は物件の質ではなく価格の中身にあります。

2,000万円の部屋が1室売れると、開発業者から販売会社へ500万円から700万円、委託先の税理士やFP（お金の相談を受ける専門家）へ100万円から200万円、その下の社会人や学生へ20万円から50万円が流れると言われます。この報酬は物件価格に乗っているので、登記の翌日に売っても3割ほど減ります。

営業マンの収支表には、家賃が下がらない、管理費と修繕積立金が上がらない、空室と原状回復費がゼロ、という三つの前提が置かれています。現実の数字に直すと、毎月4,000円の負担という説明が、10年後には毎月2万円、年間24万円の持ち出しに変わります。

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勧誘の入口を見抜く｜電話、セミナー、ポイントサイト、出会いの場

狙われやすいのは医者、公務員、上場企業の会社員です。融資が通りやすいからです。貯蓄のある単身の方も対象です。逆に、不動産会社の経営者で付き合い以外に買う人を私は知りません。

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買ってしまった後に起きること｜自己破産、買取電話、売却相場の嘘

新築ワンルームを3部屋、合計4,000万円の借金で買った公務員の方がいました。持ち出しに耐えられず3部屋を1,500万円で手放す寸前で、売っても借金が2,500万円ほど残る計算でした。退職金を全額前借りして返す直前で止められました。

関西の主要駅に近い築13年の部屋を持つ方には、買取業者が毎日電話をかけ650万円で売れと迫っていました。私は「900万円以上で売れます」とお伝えし、3か月後に920万円で成約したと報告をいただきました。あのまま売っていれば300万円近い損です。

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「節税」と「保険代わり」は本当か

赤字が出る前提の商品を節税商品と呼ぶこと自体がおかしい。毎月1万円の赤字で年間12万円損をして、年度末に20万円戻って残るのは8万円です。還付があるのも最初の数年で、減価償却が終われば税負担はむしろ増えます。

保険代わりは条件次第です。私は、賃料が安定した築10年前後の中古なら団体信用生命保険の付いた借入で持つ意味はあると考えて実行してきました。新築の価格でこれをやると保険料として高すぎます。税金の扱いは人により変わりますので、税理士か税務署に確認してください。

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私がやってきた不動産投資｜関西の中古ワンルームを現金中心で

批判ばかりでは信用されないので自分の記録も書きます。関西圏で中古ワンルームを複数戸買ってきました。安ければ200万円台、高くても1,000万円を少し超える程度の物件だけで、大半は現金です。

やり方は単純です。現金で買い、数年寝かせて家賃を受け取り、値がついたら売る。相場が高い局面で手持ちの大半を売却しましたが、すべての物件で転売益を出せました。新築ワンルームでこれはできません。

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いまのスタイル｜大阪のボロ戸建てを現金で買い、直して貸す

現在の中心は大阪府内の古い戸建てです。現金で買える空き家を買い、直して貸す。区分と違い管理費や修繕積立金がかからないので、空室が続いても損失が膨らみません。

うまくいったことばかりではありません。屋根と壁に穴が空いたまま放置されていた戸建ては傷みがひどく、想定以上の修理費がかかって目標利回りも下回りました。それでも近所の方に喜ばれ、危険な空き家が一つ消えました。空き家を直すことには社会貢献の側面もあります。

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本物の始め方｜自己資金、自分で探す、業者任せにしない

• まず自己資金を貯める。頭金ゼロで始められるという話は、武器を持たずに戦場へ行くのと同じです
• 毎日、不動産情報サイトの新着物件を見る。休みの日は内見に行く
• 物件も金融機関も管理会社も、売主側の業者にまとめて用意させない
• 立地の良し悪しより先に買値を見る。安く買えていれば、たいていの失敗は取り返せます

不動産投資はある程度まとまったお金を用意してから始めるものです：頭金ゼロの危うさと海外プレビルド案件

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不動産投資を勉強する上でのお勧め本はほとんどない：書店の不動産本は書き手の商売のためのものが多い

「うまい話」を検証する｜民泊、利回り10%の1棟、京都、万博とIR

周期的に流行る話も並べます。頭から否定はしませんが、条件を外すと危なくなります。

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不動産売買するときは手数料の減額交渉をしてみよう：3%＋6万円は決まりではなく上限

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驚愕。これが賃貸不動産屋のやり方なのか！？：かからない費用を約5万円上乗せされていた件

迷ったら、この順番で確かめてください

いま勧誘を受けているなら、まず無料の「投資詐欺チェックリスト」でその話が安全か確かめてください。数千万円を騙された私の経験と、現場で見てきた手口から作ったものです。

次に著書を2冊。買う前の方には『絶対やめとけ！新築区分ワンルームマンション投資』自分の力で始めたい方には『不動産投資は、ボロ戸建てから始めましょう』を。どちらもKindleです。

物件の相談や購入後の管理まで一緒に考えたい方には、コアメンバー（審査制のコミュニティ）に不動産大家のグループがあります。月1万円（税別）、初年度は年払い（税込13万2,000円）、契約は1年単位です。期の途中での退会はできませんが、続けるかどうかは更新のたびに選べます。

すでに買ってしまった方は売り急がないでください。買取業者が言う相場は、あなたの物件の相場ではないことがあります。お問い合わせフォームから状況をお送りいただければ、宅地建物取引業者としての見方をお伝えします。売却をお手伝いするのではなく、判断の材料をお渡しするだけです。