新築区分ワンルームマンションと言えば、
当ブログで何度も注意喚起している
失敗する人が極めて多い投資法
です。
まず第一に言えるのは、
物件販売価格が余りにも高い！
新築投資用区分ワンルームマンションを販売しているのは、
ディベロッパーの下にぶらさがった販売会社（不動産会社）だけでなく、
成約報酬欲しさに顧客に紹介するFPや税理士、
SNSや口コミを使って紹介活動をする社会人や学生もたくさんいます。
ディベロッパーは土地を仕入れ、
周辺環境や賃貸需要を特に気にする事なくワンルームマンションを建設し、
高い報酬率を提示して、
複数の不動産会社に販売を委託する。
委託された不動産会社は、
自社のセールススタッフだけでなく、
提携している税理士やFP、
ブローカーにも声をかけてフルコミ方式で売らせる。
手っ取り早く金を稼ぎたい連中が、
高い報酬に群がってカモを探している商品
これが新築区分ワンルームマンション販売の流れです。
新築区分ワンルームマンションの高い販売報酬
仮に1室2,000万円の新築区分ワンルームマンションを販売した場合、
ディベロッパーから販売会社に支払われる報酬は500万円から、
多いところで700万円とも言われています。
販売会社が委託するFPや税理士には、
1件当たり100万円〜200万円の成功報酬を提示し、
更にその下にぶらさがる「小遣い稼ぎ目的」の社会人や学生には、
1件当たり20万円〜50万円の成功報酬を提示する。
要はマルチネットワーク方式の「中抜きビジネス」ですよ。
購入者が物件を購入し、登記を入れた翌日にリセールに出したとしても、
購入価格から30%ほど減価される
というのは、業界では周知の事実です。
この30％分が販売会社の利益なので、
当然と言えば当然ですね。
2,000万円で購入した物件を、
すぐに売りに出しても1,500万円程度でしか売れず、
経年劣化と家賃下落と共に、
販売価格は右肩下がりです。
立地の良いファミリーマンションは、
購入直後から価値が上がる事もありますが、
区分ワンルームマンションは購入時の価格がピークで、
転売益が狙える事は99.9％ありません。
この話を聞いても、
まだ新築区分ワンルームマンションをフルローンで買いたいですか？
ワンルームマンションは投資としては最低の商品
新築区分ワンルームマンションを販売する営業マンやブローカーは、
キャッシュフローが赤字になっても所得税が還付されて節税になる
というセールストークをして、
物件を買わせようとします。
でもよく考えてみて下さい。
2000万円以上の債務を背負い、
受ける恩恵は所得税分の還付だけ。
毎月1万円の赤字を垂れ流して年間12万円の損失を出し、
年度末に20万円の所得税還付を受けても、
儲かったのはわずか8万円だけ。
新築区分ワンルームマンションをフルローンで購入したとしても、
所得税が節税できる以外のメリットはありません。
最初から限界値が決まってます
築年数の経過と共に募集家賃は下がり、
管理組合に支払う管理費や修繕積立金は上がっていくので、
赤字幅はどんどん拡大し、
2室3室と購入してしまった場合は・・
所得税の還付額以上の赤字を計上してしまうのは目に見えています。
不動産投資＝不動産事業ですので、
そもそも「赤字でも大丈夫」という認識自体がおかしいというのに気付きましょう。
1棟マンションや1棟アパート経営で成功している方の中で、
「赤字でも大丈夫」などと考えている人は誰1人としていません。
不動産経営で成功する方は「不動産事業として最大限の黒字化」を目指し、
不動産経営で失敗する方は「赤字になっても節税できるので大丈夫」と完全に間違ったマインドセットをしています。
年収300万円程度でも「自己資金ゼロ・フルローンで購入できる」という安易さから、
ついつい手を出してしまい、
年々増え続ける赤字幅に耐えきれなくなって、
債務整理や自己破産を選択する方も増えてきています。
JACKも不動産会社を経営していますが、
周りの不動産会社経営者仲間を見渡しても
「付き合い以外」で新築区分ワンルームマンションをフルローンで買う方は誰1人としていません。
新築区分ワンルームマンションは、
不動産のプロが見向きもしない商品なのです。
どうか安易に手を出さないで下さい。
既に1室購入してしまった方はそれ以上増やすことのないよう・・
そして既に複数戸購入してしまった方は、
高値で売却できるうちに、
損切りしてでも手放しましょう。
皆さんが不動産投資について、
正しい知識とマインドセットを持ち、
正しい選択をすることを願っています。
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この話をくわしく書いた私の本
『絶対やめとけ！
新築区分ワンルーム
マンション投資』
不動産会社を経営する立場から、100人以上を思いとどまらせた理由を書きました。
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