「バングラデシュの不動産投資（土地投資）を勧められたが、あれはその後どうなったのか」

「セミナーで契約してしまったが、いまだに何の連絡も来ない」

この検索をしている時点で、あなたはすでに何かがおかしいと感じているはずです。

私は投資家のJACKです。過去に数千万円を騙された経験があり、大阪府知事認可の不動産会社を20年経営しています。投資副業のサロン（コアメンバー）は12年目、累計500名を超える方と付き合ってきました。その中で、バングラデシュの不動産開発や土地投資に関する相談を、2018年頃から何度も受けてきました。

この記事は、私がリアルタイムで書いてきた記事を1本にまとめたものです。2018年に勧誘が広がった時点、2020年3月に販売手法が見えてきた時点、2020年8月に破綻の情報が入ってきた時点。何が起きていたかを当時の記録のまま時系列で残します。

結論：私が見てきた範囲では、投資家が得をした形跡はありません

最初に結論を書きます。

私のところに届いた相談と、その後の経過を追った限り、バングラデシュの不動産開発・土地投資案件で投資家に予定通りの利益が戻ったという報告は、一件も受けていません。届いたのは「連絡が来ない」「進捗が分からない」「もう諦めている」という声ばかりでした。

私は2018年の時点から、この手の案件について警鐘を鳴らしてきました。当時こう書いています。仮にこの案件が詐欺でなかったとしても、期日を守り、投資家に予定通りの利益をもたらすことは無いとお考えください、と。残念ながら、その予想を覆す情報は今日に至るまで一つも入ってきていません。

2018年：相談が急に増え、勧誘メールを見せてもらった

最初にこの案件の相談が増えたのは2018年の夏でした。読者の方から「こういう勧誘を受けているのですが」と、勧誘担当者から届いたメールを見せてもらったこともあります。

率直な感想を書きます。必死でした。

そんなに売りたいなら、商社やファンドに営業すればいい話です。にもかかわらず、不特定多数の個人に必死で営業をかけ続けている。この一点だけで、私は信用に値しないと判断しました。本当に確度の高い開発案件なら、素人の個人投資家を一人ずつ口説いて回る必要などありません。

東南アジアを舞台にした不動産投資案件は、それ以前にも数多くありました。そして私が見てきた範囲では、大手不動産会社が開発・販売したもの以外の案件は、ほぼ全てが消えたか、投資家に大損させて終わっています。何処の誰かも分からない相手が勧誘してくる東南アジアの不動産案件は、投資する前から「投資家に損をさせる」という出来レースである可能性が極めて高い。これは経験からの結論です。

同じ時期の東南アジア案件については、海外不動産投資は全く儲からないどころか損をする可能性の方が極めて高いにも当時の状況をまとめています。

2020年3月：オフショア積立との「抱き合わせ販売」が始まっていた

2018年の記事を書いてから約1年半後、私のところに新しい情報が入ってきました。

バングラデシュ不動産投資を勧誘しているFP（ファイナンシャルプランナー、お金の相談に乗る職業の人）が、全国各地でセミナーを開いている。しかもそのFPは、不動産案件だけでなく、オフショア長期積立商品であるインベスターズトラストの契約も抱き合わせで勧めている、というものでした。

勧め方が問題でした。誰にでも毎月500ドル（毎月5万円）を25年間積み立てるプランを勧めていたのです。

私は以前から繰り返し書いていますが、相手が誰であろうと一律に25年払いを勧めるのは、悪徳紹介者の典型的な特徴です。年齢も、収入も、家族構成も、その先のライフイベントも人によって全く違うのに、全員に同じ最長プランを勧める理由は一つしかありません。紹介者が受け取る報酬が、契約期間と積立額で決まるからです。

お客様のことを考えたプランなら、そんな組み方にはなりません。損をする可能性が極めて高い新興国の土地投資と、25年払いのオフショア積立をセットで売る。これは自分が手にする報酬だけを考えた売り方です。

もし友人や知人に誘われて参加したセミナーで、この2つをセットで勧められた記憶があるなら、その相手は「あなたのために」動いていたわけではないと考えてください。

契約寸前で踏みとどまった方から届いたメール

私の記事を読んで契約を止めた方から、当時こんなメッセージが届きました。実際の文面を、ほぼそのまま紹介します。ここに、この案件の実態がほぼ全て書かれています。

このメールの中に、判断材料が3つ入っています。

1つ目は、契約時に多額の手数料を前払いさせる構造です。投資家が利益を出す前に、売り手側の取り分が確定する仕組みになっています。

2つ目は、過去案件の進捗を社内の人間ですら答えられなかった点です。本当に実績のある事業なら、過去の案件がいまいくらになっているかは営業の最大の武器になります。それを出せない、あるいは関係者しか知らないという説明で済ませるのは、出せない理由があるからだと考えるのが自然です。

3つ目は、この方自身が自力でたどり着いた指摘です。そんなに魅力的な土地なら自社で融資して全部自社で投資するはず。これは新興国の土地案件を見抜くうえで、最も強い問いだと私は思っています。

この方以外にも、「危うく投資するところでした」「セミナーを聞いて胡散臭い点が多かったが、雰囲気に流される寸前だった」「JACKさんの記事を読んだことで我に返れました」という反響をたくさん頂きました。事前に踏み止まった方は、実に賢明な判断をされたと思います。

2020年8月：破綻の情報が連続で入ってきた

そして2020年の8月、SNSのフォロワーやブログ読者から、連続して相談が入りました。バングラデシュ不動産投資案件が、いよいよ破綻しそうだという情報です。

私の受け止めは当時から一貫していました。破綻は既定路線であって、問題はいつなのかということだけ。コロナが無ければもう少し「もった」かもしれませんが、息の根を止めるのを相当早めたのは間違いありません。

考えてみてください。当時は絶対安心と言われていたハワイや米国の不動産ですら弱っていた局面です。インフラも法制度もまだ整いきっていない国の土地投資が、そこで上手くいくはずがありません。

相談者の反応は、資金力によってはっきり分かれました。豊富な余裕資金を持ち、博打気分で投資した人の大半はもう諦めていました。逆に、もともと余裕資金が無かった人は相当に苦しんでいました。当たり前ですが、失っても生活が変わらない金額かどうかで、事故が起きた後の景色は全く違います。

コロナ以降の海外不動産全般の環境については海外不動産投資の優位性はコロナ時代で低下するに書いた通りで、この案件だけが特別に不運だったわけではありません。もともと無理のある話が、外部環境の悪化で先に倒れただけです。

勧誘の場で必ず出てくる決まり文句

私が過去に見てきた東南アジアの不動産開発や土地投資の勧誘には、嘘や誇大広告がたくさん含まれていました。決まり文句はいつも同じです。

• この土地は絶対に値上がります。私を信用して下さい
• この土地は将来○倍になる予定です
• 私たちには現地の政財界に太いパイプがあります
• 政府の要人と繋がっています
• 日本の不動産価格は右肩下がり、人口も経済も成長著しいバングラデシュは戦後の日本の状態なので今から値上がりします

まず「私を信用してください」という勧誘こそ信用してはいけません。私自身、過去にタイの不動産投資で失敗していますが、そのとき勧誘していた相手は「こんな素晴らしい不動産は本当は私が全部買取りたいくらいだ」と豪語していました。結果は書くまでもありません。

「将来○倍になる」も、私が見てきた中で実際にそうなった例は一度もありません。何倍になるどころか、買い手のつかない空き地になるのが関の山です。この「○年で○倍」という売り文句については東南アジア不動産投資セミナーで○年で○倍になると勧誘しているペテン師に注意にも書きました。

「戦後の日本」を引き合いに出すのも昔からの常套句です。今の新興国の成長はかつての日本と同じだと強調して、あなたの判断力を止めにかかります。同じ構造の土地案件で友人が被害に遭った話は友人がカンボジアランドバンキング詐欺に遭ったと泣きついてきましたが突き放しましたに書いています。国名が変わるだけで、スキームも勧誘の仕方も驚くほど似ています。

海外の不動産に手を出す前の4つの質問

海外の不動産に興味を持つこと自体は悪いことではありません。ただし、投資する前に自分へこう問いかけてください。

• 最終的にその国に住んでもいいと思っていますか
• 現地の言葉を理解していますか
• 現地に信頼できる友人はいますか
• 現地に信頼できる法律家はいますか

トラブルが起きたとき、あなたを守るのはその国で実際に動ける人脈と言語能力です。一つも当てはまらないなら、その海外案件はあなたが扱える商品ではありません。

それなら日本で不動産投資をした方がいい

バングラデシュの土地に平気でお金を投じてしまう人に、私はいつも同じことを聞きます。なぜ日本で不動産投資をしないのですか、と。

日本で不動産投資をやっても年利8％程度かもしれません。派手さはありません。ですが東南アジアやバングラデシュの土地投資は、下手をすればマイナス100％、つまり全損になる可能性があります。

銀行から融資を受けて日本国内で堅実に回すか、全損もあり得る海外の土地を取るか。利回りの数字だけで比べるのではなく、失敗したときにゼロになるかどうかで比べてください。なお、ここに書いた利回りは当時の目安であり、成果を保証するものではありません。

利回りの見せ方の話は東南アジア不動産投資の利回りが10％なら日本でやった方がいいに、国別の期待値の話はバングラデシュ・カンボジア不動産投資に何を期待してるの？にまとめています。

お金が何億も有り余っていて、宝くじの1等を狙うつもりで投じるというなら止めません。ですが余裕資金が無いのに、こういうリスク案件に手を出してはいけません。

すでに投資してしまった人へ

もう出してしまったお金について、私が言えることは限られています。それでも、いま整理しておいた方がいいことを挙げます。

• 契約書、パンフレット、振込の控え、担当者とのメールやメッセージのやり取りを、一箇所にまとめて保管する
• セミナーで説明された内容と、契約書に書かれている内容の食い違いを書き出す
• 紹介者から追加の出資や、別の商品への乗り換えを勧められても、その場では答えない
• 同じ相手から勧められたオフショア積立の契約内容（毎月の金額、支払期間）を、いま一度自分で確認する
• 損失や解約に税金が絡む話が出てきたら、税理士または税務署に確認する

一番気をつけてほしいのは、被害に遭った後の二次被害です。損を取り戻したい気持ちにつけ込んで、次の案件を持ってくる人間が必ず現れます。損失の穴埋めを目的にした投資判断は、ほぼ確実にもう一度失敗します。

そして、もし余裕資金が無い状態で投じてしまったのなら、これからの人生でまだ挽回できます。猛省して、二度と同じミスをしないことに集中してください。それが一番の回収です。

まとめ：判断は「時間が解決する」

2018年に相談が増え、2020年3月にオフショア積立との抱き合わせ販売が確認され、2020年8月に破綻の情報が連続して入ってきた。これがバングラデシュ不動産投資という案件について、私が記録してきたその後の全てです。

私は当時、勧誘する側と私のどちらの言っていることが正しいかは時間が解決すると書きました。答えはもう出ていると考えています。

いま同じような新興国の土地案件を勧められている方へ。判断に迷ったら、その場で決めないでください。一度持ち帰って、自分で調べる。それだけで防げる被害が本当に多いのです。契約寸前で止まったあの読者の方も、やったことは「持ち帰って調べた」ただそれだけでした。

1人でも多くの方が、この種の案件でお金を失わないことを強く願っています。