JACKは都心一等地の賃貸派ですので、どれだけお金持ちになったとしても居住用物件を購入する事などは絶対にありません。これはJACKに限らず不動産業界の事をよく知っている人であれば安易に購入する事はせずに賃貸で借りていた方が得だと分かっています。
地方や郊外であれば土地値が安いので購入した方が良いという人もいますが、地方や郊外こそ「不動産価格の値崩れ」が顕著に表れていて、購入して数年後には新たな買い手がおらず悲惨な状況になっている姿をよく見ます。「自宅購入」を「投資」として考えると、年々価値が下がっていくと分かっているものに多額を費やそうとは到底思えませんね。維持コストは反比例して年々上がっていきますのでキャッシュフローがどんどん悪化するのは目に見えています。
JACKは「終の住処」という言葉が全く理解できませんので、家族構成やライフスタイルの変化に応じて数年周期で家を住み替えたいと思っています。常に良い賃貸物件を探しているのですが今回はJACKが賃貸物件を探す上でのポイントをお教えします。
まず物件種別は戸建てでも賃貸専用マンションでもなく「分譲賃貸」がお勧めです。分譲マンションは管理（メンテナンス）が行き届いていますので、賃貸マンションに比べて物件の清掃や管理状況が全然違います。分譲は各所有者が自分たちの物件を綺麗に維持管理しようと努力しますが、賃貸マンションは自分の家ではないので各部屋の入居者がマンション全体の事を考えて行動する事はまずあり得ません。入居者の質も全然違います。
またその分譲賃貸マンションの家賃が高いか安いかを判断する計算方法ですが、家主のキャッシュフローまず計算してみましょう。
例えば以下のような条件の場合で考えてみましょう。
毎月取得家賃 20万円
支払管理費 15,000円
支払積立金 10,000円
その他維持コスト 6,000円
固定資産税（月割）10,000円
毎月の賃料20万円からコストを引くと手元に残るお金は159,000円です。これを年間で考えると190万円になります。次にこの物件の同タイプの部屋が売買で幾らで流通しているかその価格を調べます。ネットを見てある程度調べれますが例えば4000万円だとしましょう。4000万円で購入した物件に対して毎年190万円の収入があるわけですから、運用利回りは4.77％となります。
JACKの目安はこの運用利回りが5％〜6％なら普通、6％以上なら割高、5％未満なら割安と判断しています。投資家の目線で見れば5％未満だとちょっと割に合わないですが逆に考えると賃料がかなり割安だという事です。
今後分譲賃貸マンションを借りる予定のある方はこの計算方法を是非参考にしてみてください。既に借りている方も、貸している家主も今の賃料が割高か割安かを計算すると面白いですよ^^
