JACKは現在関西圏を中心とした中古の投資用ワンルームマンションを数戸所有しています。
大半は現金で購入しているので抵当は付いていませんが、中には全額銀行からのフルローンで購入したものもあり、それらは頭金0で諸経費分しかお金を出してないにも関わらず毎月5000から10,000円程度の収入を生んでくれています。
これって年間の自己資本利益率で考えたら結構良い投資になりますよね。
投下した資金は諸経費の50万円に対して、年間のネット家賃収入は7万円ほどある訳ですので年間自己資本利益率は15%程になります。
これほどまでに低金利の時代を生きてる訳ですので、借りれる所からは借りてレバレッジをかけ、自己資金に対して年間15%以上で運用するというのは賢い投資法だと思っています。
キャッシュフローや自己資本利益率も魅力なのですが、JACKはそれよりも生命保険代わりとしての中古投資ワンルームマンションに魅力を感じています。
金融機関からの借入で購入する場合、「団体信用生命保険」に加入します。この保険に加入する事で返済期間中に本人が亡くなってしまった場合は借金がチャラになって、担保無しの綺麗な状態で相続人に引き渡されるという事になります。万が一の時は相続人がその物件を売却してもいいですし、毎月安定した賃料収入を得る事もできます。
つまり投資ワンルームマンションを生命保険代わりで考えた場合、金融機関からの全額借入で購入して毎月数千円のプラス収入を得る事ができる訳ですから最初の数年は保険料を払うどころか、保険料を貰いながら死亡保険に加入していると同じ事になります。
マンションですので経年とともに取得賃料が下がったり管理費が上がったりする事もありますが、もし毎月5000円の赤字になったとしても保険料を払っていると思えば安いものです。確定申告次第では節税もできますしね。
注意点としては新築ワンルームマンションではなく中古ワンルームマンションにしましょう。新築は賃料の値下がり幅が大きいので最初に聞いていたキャッシュフローがすぐに狂ってきますが、賃料が安定している築10年前後の中古でしたらそういうリスクが低いのでJACKも投資していますしお勧めです。
良い物件が入ってきたので来月も1戸全額借入で購入予定です。キャッシュフローは毎月6000円ほどですが自己資本利益率は15%以上ですし、購入後にいい金額がつけば転売も考えます。
全額借入で購入して月々のキャッシュフローを増やし、タイミングを見て転売して転売益を得る。この流れが不動産投資の一番の旨味ではないでしょうか。
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