新築投資ワンルームマンションのシミュレーションは嘘ばかり ②

新築投資ワンルームマンションについては全てがダメと言っている訳ではありませんが、ほとんどの方は不動産業者から嘘のシミュレーションを見せられて契約している現実がありますので、既に投資してしまった人も、これから投資をしてみようと考えていた人も正しい知識と情報を頭に入れた上で本当に投資するべきかどうか考えるようにしましょう。

 

嘘シミュレーションその④

空室時やリフォーム費用、設備費用などを一切考慮していない

 

シミュレーションを実際に見られた方ならお分かりかと思いますが、新築時の家賃がそのまま30年後まで取得できるかのような表になっていると思います。可能性は0ではありませんが常識で考えると新築時に入居してくれた賃借人がその後30年も同じ部屋に住み続けてくれるはずがありません。ワンルームは回転が早いので1年から2年で退去しますし、その都度原状回復リフォームが必要になりその費用を出すのはオーナーです。賃貸募集をやってもらう際には広告料名目で不動産会社に謝礼を支払わなくてはなりませんし、空室のことも考えておかねばなりません。
家賃保証契約をしているから安心ではありません。前にも言いましたが家賃保証契約には「数年ごとの見直し」という条文が必ず入っており、退去時のリフォーム費用はオーナー負担です。エアコンや給湯器、その他設備が故障、劣化した際の負担もありますので、新築時の賃料がそのまま取得できて、そこからローン返済をしていけば良いという訳ではなく、これらの諸経費も最初からシミュレーションしておく必要があります。

 

嘘シミュレーションその⑤

管理費や修繕積立金は経年と共に値上げされる事を説明しない

 

マンション全体の維持管理の為に、各部屋のオーナーから管理費や修繕積立金として一定額を毎月徴収しています。新築時は維持管理コストはほとんどかからないので、これらは安めに設定されていますが経年とともに修繕箇所も増え、10年に1度は大規模修繕で多額のお金がかかります。最初に設定した金額では到底これらを賄えないので、管理費や修繕積立金を値上げします。戸数の少ないマンションは値上げのタイミングが早く幅も大きいので購入する際には戸数がそれなりに多い物件にしましょう。JACKが知っている物件では、最初は合わせて月7000円程度だったものが、築13年で月2万円まで増加したものもあります。家賃は年々下がるのに管理費積立金は年々上がるというのは、最初の販売時にほとんど説明されません。これが毎月の収益を圧迫していく大きな原因でもあります。
どうでしょうか。これでも新築投資ワンルームマンションを買おうと思えますか?

 

節税目的や投資目的ではなく、生命保険代わりとして考えるというのであれば悪い商品では無い気がします。キャッシュフローが悪くなって毎月1万円の赤字が発生したとしても、それは生命保険の掛け金と思って支払えば、最終的に本人にもしもの事があった場合に団体信用保険が適用されて、債務はチャラになり家族に収益物件を残せるという事になります。(JACKはこれより良い商品を知っているのでやりませんが!)

 

それでも1戸が限度で2戸3戸と増やすと非常に危険ですね。

 

新築投資ワンルームマンションを購入する際は、業者が提示するシミュレーションを鵜呑みにせず、リスクや諸経費、空室率などを徹底的い自分でシミュレーションしてから判断するようにしましょう。

 

JACKは中古ワンルームマンション投資は積極的に行っています。何か質問があれば投資家目線でお答えしますので遠慮なくどうぞ。

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