新築・築浅の投資用ワンルームマンションを購入を検討している方からよくお問い合わせや相談を頂きます。
検討されている方には「業者から提示されるシミュレーションや説明を鵜呑みにせず、自分で物件近隣の同じようなワンルームマンションを探してその物件が築数年で売買流通価格がどのくらいになっているか。賃料は幾らまで下がっているのか」を徹底的にデューデリジェンスするようにとアドバイスしています。土地勘がなく分からない場合はJACKが分かる範囲で調べて報告させてもらっています。
基本業者は「メリット」しか説明しません。キャッシュフローのシミュレーションも30年、35年後も新築時と同じ賃料で計算しているようですがお客様を小馬鹿にしていますね。関西圏のワンルームマンションでしたら築10年で物件価格は約30〜40％は落ちますし、賃料も30％近くは下がります。月々の管理費や修繕積立金も値上げするでしょうから当初のキャッシュフローは大きく狂ってしまい、1部屋だけならまだいいですが業者の口車に乗せられて2部屋3部屋購入してしまった人は債務整理も視野に入ってくる可能性があります。
JACKは逆にここを狙って物件購入しています。築10年ほどで半値近くまで下がったマンションを購入して安定したプラスのキャッシュフローを狙う方が賢明だと思いますよ。
新築や築浅物件を大手ディベロッパーや販売会社から購入すると借入金利は1％台前半を提示され、自己資金無しで不動産を買えるので「私も投資家デビューかしら！？」と勘違いして1部屋2部屋買ってしまう人が多いようですが、それは大きな勘違いです。
築10年くらいの物件を購入しておけば多少キャッシュフローが赤字になったとしてもたかが知れていますし、持ち出し分は生命保険料と思えば安いものですが、新築はキャッシュフローの赤字幅が大きくそれなら普通に生命保険に入った方がマシという事になります。
