ここ最近特にサラリーマンの不動産投資意欲が過熱していると感じています。
ですが大半のサラリーマンは、マネーリテラシーを高める行動より先に不動産投資セミナーに足を運び、
不動産投資を奨励する講師が並べるメリットを信じ込んで間違ったマインドセットを持ったまま、
不動産投資に足を踏み入れてしまっている状況です。
不動産投資セミナーでは、
- ワンルームマンションは節税対策になる
- ワンルームマンションは自己資金０で始めることができる
というメリットばかりを聞かされ、その反面の恐ろしいデメリットは一切伝えようとしません。
それも当然。不動産投資セミナーでは「物件を売る」ことが目的であって、
不動産投資の真実などは伝える必要がありません。
つまり皆さん自身が知識武装、情報武装してセミナーに望まないと「業者にまんまと騙されるリスクが高い」のでくれぐれもお気を付けください。
不動産投資セミナーの大嘘シミュレーションに注意
不動産投資セミナーで紹介・案内されるキャッシュフローのシミュレーションは、甘々大甘を通り越して大嘘です。
「生命保険に入るくらいならワンルームマンション投資がお勧め」などと業者は説明していますが、そもそものシミュレーションが間違っているので、生命保険に入る方がよっぽど得です。
唯一、ワンルームマンション投資の方が勝っている点としては、ワンルームマンションに団体信用生命保険をかけて購入し、購入直後に不運にも死亡した場合ですね。
この場合はワンルームマンション買っておいて良かったねという事になりますが、普通に考えてこの状況にはなりません。
将来に渡って取得家賃は減り、管理費や修繕積立金などの支払額は間違いなく増額するのですが、
業者が提示するシミュレーションの収入部分は新築時の家賃のままで、
支出は新築時の管理費・修繕積立金のまま。
これは100％間違ったシミュレーションです。
例えば業者が「年利回り5.5％」と言って勧めてきた物件でも、それは表面上の利回りなので、
諸々の経費や支出を加味すれば4％以下。
将来的には2％以下になる可能性も大いにあります。
2000万円近い債務を背負わされて、
実質利回りが2％以下って投資する価値ゼロですね。
ワンルームマンション投資は節税商品ではない
新築（築浅）ワンルームマンションに投資してキャッシュフローが赤字になっても、給与所得と損益通算ができるので、赤字になれば所得税の還付を受けることができ節税になる。
この説明を真に受けて購入を決断してしまう人は、マネーリテラシーが低いと言えます。
購入時こそ、支払手数料や税金などで支出が多いので、
赤字になって所得税・住民税が還付される事になりますが、
2年目からはそう簡単にはいきません。
ワンルームマンション1戸2戸程度の保有で使える経費もたかが知れていますし、
ローン返済分は経費算入できないので、
減価償却費を加味しても毎年赤字を出し続けることはできません。
そもそも、不動産投資は所得税・住民税を節税するためにやる商品ではありません。
毎月のキャッシュフローを増やし、給料以外の収入の柱の一つとする目的でやるのが不動産投資なので、そもそものマインドセットが間違っています。
もし将来的に業者からの家賃保証が外されて、賃貸収入が満足に入らなくなれば嫌でも赤字になるでしょうが、
多少の所得税・住民税が還付されるだけで、2000万円近い債務を背負った事に納得できますか？
赤字になっている時点で本来の投資価値は0です。
死ねば団体信用生命保険が適用されて遺族への債務は免除になり、現金よりも相続税が安くはなるのですが、
貴方自身の資産形成としては何の役にも立っていません。
投資ってお金を増やすためにやるものですよね？
赤字になっても僅かな税金が還付されるから問題ないって、
情報弱者もほどほどにして欲しいですね。
まとめ
以上のデメリットを踏まえて、JACKが中古ワンルームマンションを長期保有せず、安い時に買って高くなったら転売するのがベストと確信する理由がお分り頂けましたでしょうか？
新築（築浅）ワンルームマンションを業者に言われるがままフルローンで購入すると、高い確率で失敗します。
ワンルームマンション投資セミナーの講師って話がとても上手なんですね。
聴衆の気持ちを高ぶらせて、ワンルームマンション投資を始めたい！という気にさせてしまうトークは上手だな〜と思いますが、心理学を悪用した詐欺トークにしか思えません。
不動産購入は最終的には自己責任です。
信じた貴方が悪いので後で後悔しないためにも、正しい知識と情報をしっかり身につけてください。
今後もコアメンバー向けに、JACKが実践している不動産投資について情報提供していきます。
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