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新築ワンルームマンション投資のキャッシュフローは最初からマイナスなのに何がいいの?

「新築ワンルームマンション投資を勧誘されている」というブログ読者の方からよく相談を頂きます。

 

過去に何度かブログでも書きましたが新築ワンルームマンションは儲からないどころか、大損して債務整理する可能性すら秘めている投資商品ですのでJACKは絶対にやりません。

 

新築ワンルームマンションのキャッシュフローはほとんどが最初からマイナスなんですよ。

 

分かりやすくザックリ説明すると、

【収入】

毎月の家賃収入

70,000円

【支出】

毎月の管理費・修繕積立金

4,000円

借入金返済(返済金利含む)

70,000円

 

上記のシミュレーションですと毎月のキャッシュフローは4,000円の赤字ということになりますね。

 

・頭金なし、全額銀行融資で不動産を買う事ができ、なおかつ毎月「たった」4,000円の赤字で済みますよ!

・収支が赤字であれば給与所得と損益通算して所得税の還付を受ける事ができます!

・団信も掛けますので万が一本人が死亡したら借金はチャラ。という事は毎月4,000円の保険料で2,000万円の死亡保険に加入している事と同じです!

 

これが新築ワンルームマンション販売業者のセールストークです。

 

でもね・・支出ってこれだけではなく「入退去時のリフォーム費用」「設備交換費用」「固定資産税」も考えておかなくてはなりません。

 

新築時は賃借人もすぐに見つかりますが、経年とともに需要は低下し賃料も当然下がります。空室になれば家賃は1円も入りません。

 

先ほどのシミュレーションで10年以上経過するとこうなる事があります。

 

【収入】

毎月の家賃収入

58,000円 *減額

【支出】

毎月の管理費・修繕積立金

9,000円 *増額

借入金返済(返済金利含む)

70,000円 *一定

 

あちゃー。毎月のキャッシュフローはマイナス21,000円になってしまいました。年間で25万円の赤字です。

 

空室になって家賃収入が0の月が続いたり、リフォーム費用で15万円かかったりするともう目も当てれませんね。

 

そうなれば節税どころの話ではありません。物件を保有しているだけで毎月お金が飛んで行ってしまいます。

 

稀に借入金利5%以上の金融機関から借りてまで投資用ワンルームマンションを購入している方がいますが狂気の沙汰としか思えません。マネーリテラシーが無さすぎますね。

 

JACKも中古ワンルームは積極的に購入していますが借入金利はどんなに高くても3%未満です。1%台で貸してくれる金融機関もありますが諸々条件もあるので何行かを使い分けています。

 

日本国内には販売業者だけが儲かり、エンドユーザーが損をするという投資商品・保険商品が多すぎます。

 

もっと幅広い視野を持って正しい情報を集める事ができれば、世の中には販売業者もエンドユーザーも儲かる(得をする)言わばwin-winの商品もあるのですが、、

 

そういう情報が全く出回っていないのは残念ですね。

 
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プロフィール



投資家JACKです

26歳の時にHSBC香港に口座を開設した事がきっかけで海外投資にハマり、オフショアファンド、国内不動産投資、事業投資・国内外の株式投資などを行っており目標資産10億円を目指して着実に歩んでいます

本業の不動産会社経営の傍ら、不動産投資や株トレード、アフィリエイトビジネスを積極的に行っており副業収入、不労所得が発生する仕組みを構築しています

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